Rodzaje hipotek umownych

Kwestia wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w przypadku hipoteki zależy od jej rodzaju (zwykła lub kaucyjna).

Z hipoteką zwykłą mamy do czynienia wtedy, kiedy z góry określono wysokość zobowiązania (np. 100.000 zł), hipoteka kaucyjna, z kolei, nie jest dokładnie określona i oznacza się jedynie maksymalną jej wartość (np. do 100.000 zł).

Z uwagi na to, że hipoteka najczęściej ustanawiana jest na rzecz banku, warto zwrócić uwagę na pewną praktykę bankową- mającą wpływ na obowiązek podatkowy w zakresie PCC. Otóż, banki często zobowiązują kredytobiorcę do ustanowienia 2 hipotek:

• zwykłej, na kwotę udzielonego kredytu
• kaucyjnej, na zabezpieczenie kosztów kredytu (marża, odsetki, ubezpieczenie) narastających przez okres kredytowania.

W takiej sytuacji nie można uznać hipotek za jedną – od każdej należy zapłacić odrębny podatek.

Od 2007 r. zobowiązaną do zapłaty podatku jest jedynie osoba (podmiot) ustanawiająca hipotekę.

Wysokość podatku

W zależności od tego, czy mamy do czynienia z hipoteką zwykłą, czy kaucyjną różne są rodzaje obliczania podatku od czynności cywilnoprawnych:

• W przypadku hipoteki zwykłej, podatek wynosi 0,1 % od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.
• W przypadku hipoteki kaucyjnej (jako, że kwota zabezpieczonej wierzytelności jest de facto nieznana) stawka jest ryczałtowa i wynosi 19 zł.

Należy pamiętać o tym, że każda ustanawiana hipoteka podlega podatkowi. Jeśli więc ustanawiamy hipotekę zwykłą i kaucyjną należy uiścić 2 opłaty, konieczne będą również niestety dwa druki PCC-3

Jan C. zawarł umowę kredytową na kwotę 200 tys. zł. Ustanowił na rzecz banku dwie hipoteki – zwykłą w wysokości kwoty kredytu i kaucyjną do 150 tys. zł na zabezpieczenie kosztów kredytu. Łączny podatek do zapłacenia wyniesie : 0,1% x 200.000 zł + 19 zł = 219 zł.

Jak rozliczyć się z fiskusem

Osoba (osoby) ustanawiająca hipotekę mają 14 dni (licząc od dnia ustanowienia hipoteki) na złożenie deklaracji PCC-3 (wariant 2 – obowiązujący od 2009 r.) do Naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania podatnika (siedzibę podatnika). Jeśli zobowiązanych jest więcej osób – należy wybrać jeden z właściwych dla nich urzędów.

Mimo, że do powstania hipoteki potrzebny jest wpis do księgi wieczystej, uznaje się, że momentem jej ustanowienia (na potrzeby PCC) jest data złożenia oświadczenia beneficjentowi.

Jeśli więcej niż jedna osoba jest zobowiązana do zapłaty podatku (np. małżonkowie wspólnie ustanawiają hipotekę na rzecz banku) – oprócz druku PCC-3 konieczne będzie złożenie również załącznika PCC-3A – zawierającego dane innego podatnika.

W tym samym terminie (14 dni) należy również dokonać wpłaty podatku na rachunek urzędu lub w jego kasie.

Jeśli czynność jest dokonywana przed notariuszem- on jako płatnik podatku pobierze należny podatek i zgłosi go do US.