Zakres zmian w hipotekach

Ustawa nowelizująca wprowadza rewolucyjne zmiany w systemie ksiąg wieczystych, najważniejsze z nich to m.in.:

• likwidacja podziału hipotek na zwykłą i kaucyjną;
• odejście od zasady- jedna wierzytelność-jedna hipoteka;
• wprowadzenie możliwości zabezpieczenia wierzytelności kilku podmiotów jedną hipoteką
• możliwość dysponowania „miejscem” po hipotece, która wygasła (w przypadku kilku hipotek);
• roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej o zmniejszenie zabezpieczenia hipotecznego, w sytuacji, w której okaże się nadmierne.

W dalszej części artykułu postaramy się przybliżyć przedstawione powyżej najważniejsze elementy zmian. Przy przygotowaniu artykułu korzystaliśmy z informacji przedstawionych przez Kancelarię DLA Piper Wiater Sp. k (polskiego oddziału DLA Piper), zajmującej się kompleksową obsługą klientów korporacyjnych.

Jeden rodzaj hipoteki umownej

W obecnym stanie prawnym, w obrocie funkcjonują dwa rodzaje hipotek umownych- zwykła (zabezpieczająca konkretne, istniejące już roszczenie) oraz kaucyjna – zabezpieczająca roszczenia przyszłe, bądź roszczenia o niepewnej wysokości (np. zmienne odsetki), przy czym hipoteka kaucyjna musi mieć maksymalną wysokość (nie może być nieograniczona). Po zmianie będziemy mieli do czynienia z jednym rodzajem hipoteki, mającą kształt hipoteki kaucyjnej – co oznacza, że hipoteka zawsze będzie zabezpieczać zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe wraz odsetkami, kosztami postępowania, wraz z innymi świadczeniami ubocznymi wymienionymi w umowie.

Jeśli chodzi o sytuację istniejących hipotek, z dniem wejścia w życie przepisów:

• hipotekę zwykłą regulować będą dotychczasowe przepisy,
• hipotekę kaucyjną regulować będą nowe przepisy, za wyjątkiem norm pozwalających na rozporządzanie miejscem po hipotece, która wygasła (o czym później).

Wiele wierzytelności zabezpieczonych jedną hipoteką…

W obecnej sytuacji, hipoteka (niezależnie od rodzaju) zabezpiecza jedną wierzytelność w sytuacji, w której chcemy zabezpieczyć kilka wierzytelności różnego rodzaju- każdą musimy opatrzyć oddzielną hipoteką (co wiąże się koniecznością uiszczenia kilku wpisów sądowych). Jakkolwiek hipoteki ustanowione w jednym wniosku, były hipotekami jednego rzędu (korzystały z tej samej pozycji przy zaspokojeniu) nie było to rozwiązanie wygodne.
Po wejściu w życie ustawy nowelizującej, sytuacja ta się zmieni- jedna hipoteka będzie mogła zabezpieczać wiele wierzytelności jednego wierzyciela.

… i wielu wierzycieli na jednej hipotece

Kolejną zupełną nowością, jest zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących kilku wierzycielom. Będzie to miało jednak miejsce jedynie wtedy, gdy służyć będą sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia (kredyt konsorcja lny). W takim wypadku wierzyciele będą musieli powołać administratora hipoteki, który zostanie ujawniony w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny (nie do końca wiadome jest, czy ujawnieni będą również faktyczni wierzyciele). Administrator hipotek działać będzie we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli.

Hipoteka taka, może być podzielona pomiędzy wierzycieli, zgodnie z przepisami dot. zniesienie współwłasności- powstałe w ten sposób hipoteki będą równorzędne (w zakresie pierwszeństwa w zaspokojeniu).