Kodeks cywilny najmem nazywa umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. 

Jak wynika z tego jest to bardzo prosta definicja, z której dowiadujemy się, że najem to:

•  umowa;
•  zwarta między dwoma stronami (wynajmującym i najemcą);
•  treścią tej umowy jest oddanie określonej rzeczy do używania w zamian za czynsz.

Strony

Stronami umowy najmu są:

•  wynajmujący, czyli osoba, która oddaje daną rzecz (np. mieszkanie, meble, samochód) do używania i żąda za to odpowiedniej zapłat;
•  najemca, czyli osoba, która bierze daną rzecz w używanie i dokonuje zapłaty czynszu z tego tytułu.

Najem jest zatem rodzajem umowy wzajemnie zobowiązującej, w której świadczenie jednej strony tj. wynajmującego polega na oddaniu rzeczy do używania. Obojętne przy tym jest to czy będą to rzeczy ruchome (tj. meble, samochód), czy też nieruchomości (mieszkanie, pokój w mieszkaniu, dom). Natomiast świadczenie drugiej strony (najemcy) polega na opłacaniu czynszu w zamian za używanie danej rzeczy. 

Umową najmu będzie zatem np. zawarcie między dwoma sąsiadami ustnej umowy polegającej na oddaniu do używania (np. na tydzień) wiertarki, za co drugi sąsiad zobowiązał się do symbolicznego wynagrodzenia bądź konkretnej przysługi sąsiedzkiej. W praktyce z najmem spotykamy się najczęściej w sytuacjach dotyczących wynajmowania mieszkań, pokoi, lokali oraz innych rzeczy o większej wartości.