Wspólnota - ułomna osoba prawna

Definicję i sposób funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych znajdziemy w ustawie o własności lokali. Zgodnie z tą ustawą, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także pozywać i być pozywaną. Tym samym ustawodawca wyposażył właścicieli lokali wyodrębnionych jak i niewyodrębnionych, wchodzących w skład określonej nieruchomości w znaczną samodzielność organizacyjną i prawną – wspólnota ma zdolność sądową ale nie ma odrębnej od właścicieli osobowości prawnej. Dzięki temu wspólnota ma m.in. możliwość podejmowania uchwał dotyczących nakładania na członków określonych zobowiązań majątkowych związanych z utrzymaniem i administracją nieruchomością wspólną, jej remontami lub modernizacją. Natomiast w stosunkach zewnętrznych wspólnota ma prawo zawierać umowy i zaciągać zobowiązania np. wobec usługodawców czy banków. Ponosi za nie odpowiedzialność bez ograniczeń ze swojego majątku. W sytuacji, gdy nie jest możliwe w pełni pokrycie zobowiązań wspólnoty z jej majątku, obowiązek ten przejmują właściciele lokali w proporcji wynikającej z przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnoty nie można założyć, powstaje bowiem automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i sprzedano choćby jeden lokal, a oprócz niego istnieje w nieruchomości możliwość wyodrębnienia kolejnych lokali. Zatem na początku wspólnota składa się z dwóch właścicieli - tego, który sprzedał lokal (np. gminy) i jest właścicielem reszty budynku oraz właściciela wyodrębnionego lokalu. Z biegiem czasu i w miarę sprzedaży następnych lokali udział dotychczasowego właściciela nieruchomości będzie się zmniejszał, a liczba członków wspólnoty będzie się zwiększać. Wyodrębnienie lokalu oprócz umowy może nastąpić także z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność lub na podstawie jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości.